Đầu Tư Quốc Tịch Grenada: So Sánh Phương Án Đóng Góp Và Bất Động Sản

01  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

CHỌN ĐÓNG GÓP HAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ XIN QUỐC TỊCH GRENADA

PHÂN TÍCH BA PHƯƠNG ÁN
235.000 • 270.000 • 350.000 ĐÔ LA MỸ

   QUỐC KỲ GRENADA

Citizenship by Investment – Quốc tịch thông qua đầu tư. United States dollar – Đô la Mỹ (USD). Bài phân tích giúp nhà đầu tư so sánh chi phí, dòng tiền và khả năng thu hồi vốn tại Grenada.

Đóng góp có số tiền ban đầu thấp hơn và không tạo tài sản để bán. Bất động sản đòi hỏi thêm vốn, nhưng có khả năng mang lại thu nhập và giá trị bán lại. Lựa chọn đúng phụ thuộc vào quyền sở hữu thực nhận, dòng tiền ròng và khả năng thoái vốn; phê duyệt dự án không đồng nghĩa bảo lãnh hoàn vốn.

PHƯƠNG ÁN	VỐN / ĐÓNG GÓP CƠ BẢN	BẢN CHẤT KINH TẾ
Đóng góp quỹ	235.000	Khoản đóng góp không hoàn lại; không nhận quyền sở hữu dự án.
Dự án đủ điều kiện mua chung	270.000 + 50.000 cho chính phủ	Một phần quyền trong cấu trúc được chấp thuận; có rủi ro thu nhập và bán lại.
Đầu tư dự án theo ngưỡng chung	350.000 + 50.000 cho chính phủ	Không tự bảo đảm có trọn căn nhà; phải đọc hợp đồng và chứng thư.

Căn cứ ngưỡng vốn và đóng góp: quy định số 15 năm 2024, sửa đổi năm 2025 và hướng dẫn của cơ quan chương trình. Các mức trên chưa gồm phí hồ sơ, thuế hoặc chi phí giao dịch. [1] [2] [3]

CÂU HỎI QUYẾT ĐỊNH: Phần vốn bỏ thêm so với đóng góp có tạo đủ tiền thuê và tiền bán ròng, vào đúng thời điểm, để bù chi phí và rủi ro hay không? Các trường hợp dự án thật được trình bày riêng với mô hình tính toán giả định.

02  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

VÌ SAO CÓ NGƯỠNG 270.000 VÀ 350.000

270.000 LÀ CƠ CHẾ MUA CHUNG CÓ ĐIỀU KIỆN

Quy định số 15 năm 2024 đặt ngưỡng chung 350.000 cho đầu tư vào dự án được phê duyệt theo Điều 11. Ngưỡng 270.000 áp dụng cho mỗi phần quyền trong một đơn vị thuộc dự án lưu trú du lịch, được hai cá nhân trở lên cùng mua, kèm điều kiện vốn chủ đầu tư. Đây không phải mức giá dùng để mua bất kỳ nhà đất nào ở Grenada. [1]

Statutory Rules and Orders – Quy tắc và lệnh pháp quy. Văn bản số 21 năm 2025 giữ mức 270.000 mỗi phần; dòng thay thế ghi vốn chủ đầu tư trước khi trình hồ sơ là 6% đối với chủ đầu tư Grenada đáp ứng định nghĩa riêng, hoặc 20% đối với chủ đầu tư khác. Đây là tỷ lệ vốn của chủ đầu tư, không phải mức lợi nhuận được hứa cho khách hàng. [2]

ĐIỂM PHÁP LÝ CẦN CHỐT: Văn bản năm 2024 ghi tổng giá trị đơn vị tối thiểu 540.000; văn bản sửa đổi năm 2025 lại mô tả dòng đó là 440.000 và dùng số 440.000 trong dòng thay thế. Cần cơ quan và luật sư xác nhận cách áp dụng cho đơn vị cụ thể. Mức 270.000 mỗi phần không thay đổi; không tự chọn cách diễn giải có lợi chỉ từ quảng cáo. [1] [2]

350.000 LÀ NGƯỠNG CHUNG KHÔNG PHẢI LỜI HỨA VỀ CĂN NHÀ

Một khoản đầu tư không dựa vào cơ chế mua chung nêu trên phải xét theo ngưỡng thông thường và quyết định phê duyệt phù hợp. Thông tư năm 2025 còn nhấn mạnh mức 350.000 cho dự án ngoài du lịch. Tuy nhiên, điều đó không biến mọi khoản 350.000 thành nhà ở riêng, cũng không loại mọi tài sản du lịch ra khỏi ngưỡng chung. [1] [11]

ĐIỀU ĐƯỢC QUY ĐỊNH	ĐIỀU PHẢI XÁC NHẬN TRONG GIAO DỊCH
Vốn tối thiểu để xét điều kiện chương trình	Căn/phần quyền cụ thể, số chứng thư, chủ sở hữu đất, tỷ lệ lợi ích và giá thực phải trả.
Phí chính phủ cơ bản 50.000 cho hướng dự án	Mức giá tài sản không bao gồm mặc nhiên khoản 50.000 này, thuế, hộ chiếu hoặc hoàn tất mua bán.
Một dự án có tên trong danh sách	Đơn vị/phần quyền chào bán và giao dịch bán lại có còn đủ điều kiện ở ngày ký và nộp hay không.

03  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

ĐẦU TƯ VÀO TÀI SẢN NÀO VÀ QUYỀN LÀM CHỦ RA SAO

Approved Project – Dự án được phê duyệt. Danh sách của cơ quan chương trình có các khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ và dự án khác; mua nhà đất trên thị trường tự do không tự đủ điều kiện. Cần kiểm tra quyết định phê duyệt, đúng pháp nhân, đúng đợt phát hành và đúng đơn vị tài sản. [5]

CẤU TRÚC	NHÀ ĐẦU TƯ THỰC NHẬN	HỆ QUẢ CHO THUÊ VÀ BÁN
Đứng tên trực tiếp một căn hoặc phần bất động sản	Quyền theo chứng thư và quy chế đồng sở hữu; kiểm tra đất, thế chấp, phần chung, thời hạn sử dụng.	Có thể có quyền cho thuê và chuyển nhượng nhưng vẫn chịu hợp đồng quản lý, hạn chế sử dụng và luật áp dụng.
Đồng sở hữu hoặc phần quyền trong đơn vị	Một tỷ lệ quyền cùng các chủ khác; không mặc định được tự chọn phòng hoặc sử dụng cả căn.	Quyết định cho thuê/bán có thể cần chấp thuận chung; chi phí và phân chia thu nhập theo hợp đồng.
Cổ phần hoặc lợi ích qua pháp nhân, tín thác	Cổ phần/quyền hưởng lợi, khác với đứng tên riêng căn nhà. Phải kiểm tra sự phù hợp với phê duyệt.	Thu nhập có thể là cổ tức, không phải tiền thuê trực tiếp; bán phần quyền có điều kiện và thị trường riêng.

VÍ DỤ DỰ ÁN CỤ THỂ

Six Senses La Sagesse và InterContinental Hotel & Villas Grenada xuất hiện trong danh sách cơ quan chương trình. Không dùng tên thương hiệu khách sạn để suy ra loại chứng thư, tỷ lệ thu nhập hoặc nghĩa vụ mua lại. Cùng một thương hiệu có thể có nhiều sản phẩm khác nhau. [5]

Với tài sản có giá chào khoảng 350.000, trang Hideaway True Blue giới thiệu studio từ 350.000, một phòng ngủ từ 400.000 và hai phòng ngủ từ 425.000. Trang đồng thời còn hiển thị mức phần quyền cũ 220.000, nên giá chào trên trang không thay thế báo giá và xác nhận đủ điều kiện hiện hành. Dự án Hideaway True Blue Condominium có tên trong danh sách, nhưng phải kiểm tra chính đơn vị còn bán. [14] [5]

QUYỀN SỬ DỤNG KHÁC QUYỀN SỞ HỮU: Một tuần nghỉ miễn phí không phải sở hữu căn nhà. Có cổ phần không đồng nghĩa có quyền tự cho thuê. Giá 350.000 cũng không bảo đảm được cho thuê độc lập hoặc bán với giá ban đầu.

04  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

LỢI NHUẬN VÀ CAM KẾT MUA LẠI PHẢI ĐỌC NHƯ THẾ NÀO

Return on Investment – Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (ROI). Buyback hoặc Buyout – Mua lại phần đầu tư. Hai nội dung này là điều khoản tài chính riêng; không tự phát sinh chỉ vì đầu tư đủ ngưỡng xin quốc tịch.

CÁCH DIỄN ĐẠT	CẦN HIỂU VÀ KIỂM TRA
Lợi nhuận dự kiến	Dự báo phụ thuộc công suất phòng, giá thuê, vận hành và chi phí; không phải khoản phải trả cố định.
Lợi nhuận cam kết theo hợp đồng	Ai có nghĩa vụ trả, tính trên số vốn nào, trả trước/sau thuế, bắt đầu lúc nào, điều kiện dừng trả và nguồn bảo đảm.
Chia sẻ lợi nhuận hoạt động	Khách sạn có lãi chưa chắc có cổ tức; có thể phải trả nợ, dự phòng sửa chữa hoặc giữ lợi nhuận trước phân phối.
Hỗ trợ bán lại	Giới thiệu hoặc tìm người mua; không đồng nghĩa chính đơn vị hỗ trợ phải mua bằng tiền của họ.
Mua lại theo giá thị trường	Có thể thấp hơn vốn ban đầu. Cần cơ chế định giá độc lập, quyền phản đối và thời hạn thanh toán.
Mua lại theo giá cố định	Phải có người có nghĩa vụ rõ ràng, ngày đến hạn, điều kiện, chế tài và năng lực tài chính. Có thể chỉ hoàn một phần vốn.

Lợi suất tiền mặt năm = tiền ròng thực nhận trong năm ÷ vốn dùng làm mẫu số. Tỷ suất tổng kỳ = (tiền thu ròng khi bán + tiền thu nhập ròng trong kỳ − chi phí đầu tư được tính) ÷ chi phí đầu tư được tính. Phải ghi rõ mẫu số có bao gồm phí chính phủ, giao dịch và các khoản thuế hay chưa.

MỐC NĂM NĂM KHÔNG PHẢI NGÀY NHẬN LẠI TIỀN: Điều 11 sửa đổi quy định mốc năm năm từ khi được cấp quốc tịch đối với chuyển nhượng để người mua tiếp theo sử dụng bất động sản xin quốc tịch. Vẫn phải có người mua, tài sản đủ điều kiện và hợp đồng được thực hiện. Bán sớm cho người không xin quốc tịch cần ý kiến pháp lý riêng. [4]

Thời gian trả lợi nhuận có thể bắt đầu từ khi khách sạn vận hành, trong khi thời gian nắm giữ tính từ quốc tịch. Nếu thanh toán trước nhập tịch hoặc dự án chậm mở cửa, thời gian tiền bị giữ có thể dài hơn năm năm. Không lấy “năm năm” trong ba hợp đồng khác nhau để coi là cùng một mốc.

05  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

HAI DỰ ÁN THỰC TẾ VỀ VẬN HÀNH VÀ XÂY DỰNG

TRƯỜNG HỢP MỘT  SIX SENSES LA SAGESSE

Grenada Investment Development Corporation – Cơ quan Phát triển Đầu tư Grenada ghi nhận Six Senses bắt đầu vận hành trong năm 2024. Tập đoàn InterContinental Hotels Group thông báo khai trương ngày 12/04/2024. Đây là chứng cứ về dự án đã hoạt động, khác với một kế hoạch hoặc hình phối cảnh. [6] [7]

ƯU ĐIỂM KHI THẨM ĐỊNH	HẠN CHẾ VÀ HỒ SƠ TÀI CHÍNH CẦN CÓ
Có hoạt động kinh doanh để kiểm tra công suất, giá phòng và chi phí thực.	Phải lấy báo cáo vận hành, báo cáo tài chính pháp nhân nhận vốn, dòng tiền có thể phân phối và bảng phí.
Không phải chờ hoàn tất toàn bộ xây dựng ban đầu như mua dự án chưa mở cửa.	Vẫn có rủi ro doanh thu, chi phí, nợ, cải tạo, thị trường và thanh khoản của phần quyền mua.

Kết quả có thể xác nhận: khách sạn đã mở cửa. Kết quả chưa được chứng minh bằng các tài liệu trên: nhà đầu tư nhập tịch cụ thể đã nhận bao nhiêu cổ tức hoặc đã bán nhận đủ 270.000/350.000. Vì vậy, không lấy sự kiện khai trương làm bằng chứng hoàn vốn.

TRƯỜNG HỢP HAI  INTERCONTINENTAL GRENADA

Báo cáo đầu tư Grenada năm 2024 nhắc InterContinental trong nhóm đang xây dựng. Trang chủ đầu tư nêu kế hoạch mở năm 2026; trang tiến độ có các cập nhật thi công tháng 10/2026. Các tài liệu này không tự chứng minh đã nghiệm thu, đang đón khách hoặc đã trả lợi nhuận cho từng nhà đầu tư. [6] [8] [9]

ƯU ĐIỂM KHI THẨM ĐỊNH	HẠN CHẾ VÀ HỒ SƠ TÀI CHÍNH CẦN CÓ
Có tên dự án phê duyệt và lịch cập nhật để theo dõi.	Cần xác nhận hoàn thành, giấy phép vận hành, ngân sách còn thiếu, nghĩa vụ trả nợ và khoản dự phòng. [5]
Có thể đàm phán quyền kinh tế trước khi khách sạn ổn định hoạt động.	Không coi lợi nhuận dự kiến là tiền đã tạo ra; kiểm tra bắt đầu trả từ ngày đầu tư hay ngày mở cửa, và xử lý chậm tiến độ.

HAI DỰ ÁN KHÔNG PHẢI HAI CHỨNG CHỈ HOÀN VỐN: Một dự án đã hoạt động và một dự án còn có cập nhật thi công cần được đánh giá bằng bộ dữ liệu khác nhau. Các mức lợi nhuận trong mô hình ở phần sau không phải số thực trả của hai dự án này.

06  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

KAWANA BAY VÀ BÀI HỌC THỰC TẾ VỀ THU HỒI VỐN

TRƯỜNG HỢP BA  THỦ TỤC BỒI THƯỜNG KAWANA BAY

Ngày 20/08/2024, Investment Migration Agency – Cơ quan Đầu tư Di trú Grenada công bố thủ tục để người đã có quốc tịch thông qua đầu tư Kawana Bay nộp yêu cầu bồi thường. Người yêu cầu phải gửi thông tin chi tiết cùng văn kiện chuyển nhượng đã đăng ký; chỉ người được cấp thông tin đăng nhập mới sử dụng cổng yêu cầu. [10]

ĐIỀU THÔNG BÁO CHỨNG MINH	ĐIỀU KHÔNG THỂ SUY RA
Nhà đầu tư có kênh để trình yêu cầu và chứng minh quyền lợi.	Không phải mỗi người tự động được nhận toàn bộ tiền; phải xác minh quyền và xử lý yêu cầu.
Giấy tờ quyền sở hữu và chuyển nhượng đã đăng ký có vai trò thiết yếu.	Không thay giấy tờ bằng lời hứa của đại lý hoặc một ảnh chụp tài khoản nhận tiền.
Quốc tịch có thể đã được cấp trước khi vấn đề tài sản được xử lý.	Được quốc tịch không có nghĩa dự án đã thành công về thương mại hoặc tiền đầu tư đã được hoàn trả.

Ưu điểm của cơ chế này là có đầu mối và thủ tục chính thức để theo đuổi quyền lợi. Nhược điểm đối với nhà đầu tư là phát sinh thời gian, chứng cứ và rủi ro kết quả thu hồi. Thông báo không công bố một bảng tất toán từng nhà đầu tư. Không có căn cứ từ thông báo để kết luận mọi người đã nhận lại đủ vốn.

BÀI HỌC BỔ SUNG  PHẢI ĐỌC KẾT LUẬN SAU ĐIỀU TRA

Thông tư tháng 3/2025 từng đình chỉ tiếp nhận hồ sơ liên quan Heng Sheng và Grenada National Resort. Nhưng Thông tư số 9 ngày 16/07/2025 đã dỡ đình chỉ sau khi kết luận không tìm thấy chứng cứ trực tiếp về cơ chế tài trợ bị cấm của hai đơn vị; vấn đề được xác định theo từng hồ sơ. Không được dùng thông báo cũ để khẳng định dự án vẫn bị đình chỉ. [12] [13]

BẢO VỆ QUỐC TỊCH VÀ BẢO VỆ VỐN LÀ HAI VIỆC: Thông tư năm 2025 xử lý giảm giá và tài trợ vốn trái phép; kết luận tháng 7 vẫn yêu cầu khắc phục hồ sơ có dòng tiền bất thường. Mọi đề nghị hoàn tiền sớm, lợi nhuận trả trước hoặc “chỉ cần bỏ ra số ròng thấp hơn” phải được xác nhận hợp pháp trước khi dùng để so sánh giá. [11] [13]

07  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

NGÂN SÁCH BAN ĐẦU PHẢI SO TRÊN CÙNG CẤU HÌNH

Bảng dưới là các khoản công bố đã xác định, chưa phải báo giá hoàn tất. Giả định thành viên thông thường; không anh/chị/em, cha mẹ/ông bà từ 55 tuổi trở xuống, tài trợ ngoài hoặc thẩm tra bổ sung. Chưa cộng phí GBIIS, phí luật sư hoặc phí PL Group.

KHOẢN / CẤU HÌNH	ĐÓNG GÓP QUỸ	TÀI SẢN 270.000	TÀI SẢN 350.000
Vốn hoặc đóng góp cơ bản	235.000	270.000	350.000
Đóng góp chính phủ hướng dự án	Không cộng 50.000	50.000	50.000
Một người từ 18 tuổi	244.000	329.000	409.000
Vợ chồng đều từ 18 tuổi	253.000	338.000	418.000
Vợ chồng và con 12, 15 tuổi	257.000	342.000	422.000
Vốn bỏ thêm so với quỹ	Mốc so sánh	85.000	165.000

Cách tính phí hồ sơ dùng trong bảng: mỗi người từ 17 tuổi gồm nộp đơn 1.500 + xử lý 1.500 + thẩm tra 5.000 + phỏng vấn 1.000 = 9.000; trẻ dưới 17 tuổi gồm nộp đơn 1.500 + xử lý 500 = 2.000. Biểu chi tiết và trang giải đáp diễn đạt khoản thẩm tra khác nhau; cần xác nhận mức 6.000 trên trang giải đáp có bao gồm phỏng vấn hay không để tránh cộng trùng. [3] [15]

CHƯA CỘNG VÀO BẢNG	CẦN CHỐT TRƯỚC KHI KÝ
Hộ chiếu, tuyên thệ, phát hành, khoản nộp lưu nếu có	Biểu phí, đơn vị thu, đồng tiền, chứng từ và khoản đã nằm trong phí khác.
Tài sản, chứng từ và thanh toán	Thuế, đăng ký, chuyển nhượng phần quyền, ngân hàng, bảo hiểm, quản lý, khám sức khỏe, lý lịch, dịch/chứng thực khi cần.

85.000 VÀ 165.000 CHƯA LÀ CHÊNH LỆCH CUỐI CÙNG: Phải cộng chênh lệch chi phí giao dịch, vận hành, thuế và thời gian bị giữ vốn. Các khoản chung chỉ triệt tiêu khi thực sự bằng nhau giữa ba phương án.

08  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

MÔ HÌNH KINH TẾ MINH HỌA TRONG NĂM NĂM

Đây là giả định tính toán, không phải báo giá, dữ liệu lợi nhuận lịch sử hoặc hợp đồng của một dự án thật. Dùng một đương đơn, nguồn tiền riêng, không vay. Để so sánh đơn giản, xem thanh toán và được quốc tịch cùng mốc ban đầu; thực tế cần tính lại đúng ngày chuyển tiền và ngày đủ điều kiện bán.

ĐẦU VÀO	ĐÓNG GÓP QUỸ	TÀI SẢN 270.000	TÀI SẢN 350.000
Khoản đã biết tại trang 7	244.000	329.000	409.000
Chi phí tài sản giả định trả ban đầu	0	10.000	12.000
Tổng đưa vào mô hình	244.000	339.000	421.000
Thu nhập tiền mặt ròng mỗi năm	0	5.400 = 2% vốn mua	7.000 = 2% vốn mua
Giá bán giả định cuối năm thứ năm	Không có tài sản	270.000	350.000
Tổng chi phí thoái vốn giả định	Không áp dụng	6% giá bán	6% giá bán

Mức 10.000/12.000 và tỷ lệ 6% là các biến giả định, không phải thuế suất hoặc biểu phí pháp định Grenada. Thu nhập ròng giả định đã trừ toàn bộ chi phí vận hành và thuế thuộc tài sản; phải thay bằng số sau thuế thực tế. Thuế phát sinh theo cư trú của cá nhân và các phí hồ sơ còn thiếu chưa được lượng hóa.

DÒNG TIỀN CƠ SỞ

Tài sản 270.000: bỏ ra 339.000; năm năm nhận 27.000 thu nhập ròng; bán thu ròng 270.000 × 94% = 253.800. Chi phí ròng còn lại = 339.000 − 27.000 − 253.800 = 58.200.

Tài sản 350.000: bỏ ra 421.000; nhận 35.000 thu nhập ròng; bán thu ròng 329.000. Chi phí ròng còn lại = 421.000 − 35.000 − 329.000 = 57.000. Đóng góp quỹ có chi phí ròng theo cùng phạm vi là 244.000.

KẾT QUẢ NÀY KHÔNG PHẢI LỜI HỨA HOÀN VỐN: Chỉ đúng nếu có đủ tiền ròng, bán đúng giá và đúng hạn. Khi thay giá bán, thu nhập, thuế, phí hoặc thời gian, kết quả thay đổi. Giá trị phi tài chính của quốc tịch không được quy thành tiền trong mô hình.

09  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

KHI GIÁ BÁN VÀ TIỀN THUÊ THAY ĐỔI

KỊCH BẢN GIẢ ĐỊNH CUỐI NĂM THỨ NĂM	QUỸ	TÀI SẢN 270.000	TÀI SẢN 350.000
Không có thu nhập, không thu hồi tiền bán	244.000	339.000	421.000
Bán 50% vốn mua, không có thu nhập	244.000	212.100	256.500
Bán 75% vốn mua; thu nhập ròng 2%/năm	244.000	121.650	139.250
Bán ngang vốn; thu nhập ròng 2%/năm	244.000	58.200	57.000
Bán 110% vốn mua; thu nhập ròng 3%/năm	244.000	19.320	6.600

Số trong bảng là chi phí ròng còn lại, không phải số vốn đã thu hồi hay tỷ suất lợi nhuận. Dùng chi phí đầu vào trang 8, thu nhập đủ năm năm và khấu trừ 6% trên giá bán; chưa chiết khấu thời gian. Không gán xác suất xảy ra cho các kịch bản.

 

BIỂU ĐỒ GIẢ ĐỊNH • Kịch bản bán ngang vốn và nhận thu nhập ròng 2%/năm, theo đúng phạm vi trang 8. Biểu đồ không thể hiện hiệu suất thực tế của Six Senses, InterContinental hoặc Kawana Bay.

RỦI RO THỰC SỰ LÀ THU TIỀN ĐƯỢC BAO NHIÊU VÀ KHI NÀO: Nếu năm thứ năm chưa bán được, không ghi giá dự kiến là tiền mặt đã nhận. Phải theo dõi đồng thời tiền chi ròng, tài sản còn nắm giữ và giá trị có thể thu hồi; chi phí cao khi chưa bán không có nghĩa tài sản đã mất sạch giá trị.

10  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

CHI PHÍ CƠ HỘI VÀ ĐIỂM HÒA VỐN SO VỚI ĐÓNG GÓP

Đồng tiền nhận sau năm năm có giá trị khác tiền đang có hôm nay. Dùng tỷ lệ chiết khấu giả định 5%/năm, không phải lợi suất ngân hàng hoặc mức sinh lời bảo đảm. Mọi khoản thu được chiết khấu về cùng ngày ban đầu; khoản chi ban đầu giữ nguyên.

CHỈ TIÊU THEO MÔ HÌNH CƠ SỞ	QUỸ	TÀI SẢN 270.000	TÀI SẢN 350.000
Chi phí ròng không chiết khấu	244.000	58.200	57.000
Chi phí ròng quy về hiện tại, làm tròn	244.000	116.762	132.914
Chênh lệch bỏ thêm ban đầu so với quỹ	0	95.000	177.000
Giá bán gộp cần để ngang quỹ, không chiết khấu	Không áp dụng	72.340	151.064
Giá bán gộp cần để ngang quỹ, có chiết khấu 5%	Không áp dụng	97.243	199.173

CÁCH TÍNH ĐIỂM HÒA VỐN

Không chiết khấu: giá bán gộp cần có = (vốn bỏ thêm so với quỹ − tổng thu nhập ròng năm năm) ÷ 94%. Với mức 270.000: (95.000 − 27.000) ÷ 94% = 72.340. Điểm hòa vốn thấp hơn vốn mua vì phương án đối chiếu đã bao gồm khoản đóng góp không hoàn lại lớn; không có nghĩa nên chấp nhận mất phần lớn vốn tài sản.

Có chiết khấu: thay tổng tiền thuê bằng giá trị hiện tại của các khoản thuê, rồi quy phần thiếu ra cuối năm thứ năm trước khi chia 94%. Nhà đầu tư có chi phí vốn cao hơn, phải vay hoặc bán trễ cần thay tỷ lệ và thời hạn này.

350.000 KHÔNG MẶC NHIÊN TỐT HƠN 270.000: Trong giả định cơ sở, phương án 350.000 có chi phí ròng danh nghĩa thấp hơn 1.200; nhưng khi xét thời gian tiền, lại cao hơn khoảng 16.152. Phải có quyền tài sản, tiền thuê hoặc thanh khoản thực tốt hơn để biện minh cho vốn bỏ thêm.

Nếu chỉ so giá bán cuối kỳ mà bỏ qua khả năng dùng khoản vốn chênh lệch vào công việc khác, khách hàng có thể đánh giá quá cao phương án bất động sản. Ngược lại, chỉ nhìn số tiền ban đầu sẽ bỏ qua giá trị tài sản và thu nhập có thể thu được.

11  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

LẤY LẠI VỐN MUA TÀI SẢN KHÁC HÒA VỐN TOÀN BỘ HỒ SƠ

MỤC TIÊU TRONG MÔ HÌNH CƠ SỞ	TÀI SẢN 270.000	TÀI SẢN 350.000
Nhận lại tiền bán gộp bằng đúng vốn mua	270.000	350.000
Tiền bán ròng sau khấu trừ 6%	253.800	329.000
Cộng thu nhập ròng năm năm	280.800	364.000
Vốn mua + chi phí tài sản ban đầu	280.000	362.000
Giá bán gộp cần để thu đủ vốn mua và chi phí tài sản, đã tính tiền thuê	269.149	347.872
Giá bán gộp cần để bù toàn bộ mô hình hồ sơ, đã tính tiền thuê	331.915	410.638

Tỷ suất tổng kỳ chỉ xét tài sản, sau chi phí giả định: phương án 270.000 là (280.800 − 280.000) ÷ 280.000 ≈ 0,29% cho cả năm năm; phương án 350.000 là (364.000 − 362.000) ÷ 362.000 ≈ 0,55% cho cả năm năm. Đây không phải tỷ suất mỗi năm. Nếu tính toàn bộ hồ sơ, vẫn còn chi phí ròng 58.200 hoặc 57.000.

VẬY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CÓ LẤY LẠI ĐƯỢC VỐN KHÔNG

Có khả năng, qua bán lại hoặc mua lại theo hợp đồng, cộng dòng tiền khai thác. Nhưng phải xác định rõ đang nói đến vốn mua, toàn bộ tiền làm hồ sơ hay giá trị sau chi phí vốn. Không có quy định chung biến khoản đầu tư thành tiền gửi được hoàn trả tự động sau năm năm.

Để xác minh một trường hợp hoàn vốn thực tế, cần ít nhất: hợp đồng đầu tư ban đầu, chứng từ vốn đã chuyển, lịch phân phối tiền, hợp đồng bán/mua lại, bảng quyết toán thuế và phí, chứng từ ngân hàng nhận tiền. Có thể ẩn tên khách hàng; vẫn phải đối chiếu được khoản trả và tài sản tương ứng.

THẾ NÀO LÀ CHỨNG CỨ: Khách sạn đã mở cửa chứng minh có hoạt động; thư hứa mua lại chứng minh một cam kết; chứng từ tất toán và tiền thực nhận mới chứng minh kết quả thu hồi vốn. Ba mức chứng cứ này không thay thế cho nhau.

12  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

CHỌN PHƯƠNG ÁN THEO MỤC TIÊU VÀ KHẢ NĂNG CHỊU RỦI RO

PHƯƠNG ÁN	ƯU ĐIỂM	NHƯỢC ĐIỂM / NÊN CHỌN KHI
Đóng góp 235.000	Vốn ban đầu thấp hơn; không phải quản lý tài sản hoặc tìm người mua.	Không có tài sản và thu nhập để thu hồi. Phù hợp khi ưu tiên mục tiêu quốc tịch và không muốn gắn thêm rủi ro dự án.
Đầu tư 270.000 đủ điều kiện	Ít vốn hơn mức 350.000; có thể hưởng thu nhập và bán phần quyền.	Cấu trúc mua chung, quản trị và thị trường bán lại có thể hạn chế. Chỉ chọn khi quyền nhận tiền, chi phí và đường thoái vốn được chứng minh.
Đầu tư từ 350.000	Có thể phù hợp tài sản/quyền sở hữu cụ thể tốt hơn, nếu hợp đồng chứng minh điều đó.	Vốn bị giữ nhiều hơn; không tự có lợi nhuận, trọn căn nhà hoặc bảo đảm mua lại. Chọn vì tài sản tốt hơn, không chỉ vì ngưỡng tiền cao hơn.

NĂM CÂU HỎI PHẢI CÓ CÂU TRẢ LỜI BẰNG VĂN BẢN

1. Tôi sở hữu chính xác tài sản/phần quyền nào, có thế chấp hoặc hạn chế gì?  2. Thu nhập ròng được tính và kiểm toán thế nào, bắt đầu khi nào?  3. Ai buộc phải mua lại, giá bao nhiêu, hạn nào, bảo đảm bằng gì?  4. Nếu bị từ chối quốc tịch, dự án chậm, không có người mua hoặc bên mua lại mất khả năng trả thì xử lý tiền ra sao?  5. Tổng tiền chi trả trước và sau khi bán, gồm mọi thuế/phí, là bao nhiêu?

RỦI RO THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP: Thông báo Chính phủ Dominica ngày 28/10/2026 nêu trao đổi với Liên minh châu Âu về tương lai các chương trình trong vùng và miễn thị thực Schengen. Cơ chế đình chỉ của Liên minh đã được sửa đổi. Không kết luận các chương trình đang đóng; nhưng kế hoạch bán lại cho người xin quốc tịch sau năm năm phải tính rủi ro chính sách và nhu cầu giảm. [16] [17]

Kết luận lựa chọn: nếu thu nhập, quyền làm chủ và khả năng bán lại chưa có đủ chứng cứ, chưa thể khẳng định bất động sản kinh tế hơn đóng góp. Khi có hợp đồng rõ và dòng tiền khả thi, đầu tư tài sản có thể giảm đáng kể chi phí ròng để đạt mục tiêu quốc tịch. Cần thay toàn bộ giả định bằng báo giá và chứng cứ của chính tài sản trước khi quyết định.

13  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

CÁC CHÀO BÁN LỢI NHUẬN KHÁC VỚI KẾT QUẢ ĐÃ THU TIỀN

Các điều khoản dưới đây xuất hiện trên trang chào bán của My Grenada Solutions, không phải mức lợi nhuận do Chính phủ Grenada ấn định hoặc báo cáo tất toán nhà đầu tư. Phải có hợp đồng áp dụng cho đúng người mua, phần quyền và thời điểm giao dịch.

SẢN PHẨM CHÀO BÁN	NỘI DUNG CÔNG BỐ	ĐIỂM CẦN XÁC MINH
Six Senses La Sagesse – quyền hưởng lợi bán lại	Từ 270.000; phí chuyển phần quyền nêu riêng 8.800; lợi nhuận năm theo kết quả hoạt động. Trang nêu khả năng thu hồi một phần qua bán lại sau thời gian giữ. [18]	Không nêu một tỷ suất cố định trong chào bán này. Điều kiện được bán lại khác với nghĩa vụ của bên khác phải mua lại theo giá vốn.
InterContinental Grenada – phần quyền đầu tư	270.000; chưa gồm phí chuyển phần quyền 8.800. Chào bán mô tả 4%/năm trong năm năm, trả trước một lần 54.000; có điều kiện bán lại sau năm năm. [19]	54.000 = 270.000 × 4% × 5. Đây là khoản chào trả trước, không phải bằng chứng khách sạn đã tạo lợi nhuận hoặc nhà đầu tư đã nhận tiền.

KHÔNG NHẦM LỢI NHUẬN TRẢ TRƯỚC VỚI GIẢM VỐN ĐỦ ĐIỀU KIỆN

Không tự lấy 270.000 trừ 54.000 để quảng bá rằng chỉ đầu tư 216.000 là đủ. Cần xác nhận độc lập cách thanh toán, điều kiện hưởng, khoản phải hoàn lại nếu bán hoặc vi phạm, nguồn tiền trả và sự phù hợp với quy định chống giảm giá. Việc nhắc chào bán không phải kết luận chào bán đó trái luật. [11] [19]

Khoản phí 8.800 được nêu là điều kiện thương mại của chào bán, không phải biểu thuế chung cho mọi bất động sản Grenada. Mô hình trang 8 dùng giả định chi phí riêng để phân tích; không tự thay 8.800 thành toàn bộ chi phí hoàn tất của hai dự án.

CÓ THỂ CÓ LỢI NHUẬN VÀ CÓ THỂ BÁN LẠI NHƯNG PHẢI XEM HỢP ĐỒNG: Hai trang chào bán trên chưa đủ để xác nhận một cam kết mua lại vô điều kiện theo 100% giá vốn. Cần hợp đồng mua lại có bên chịu nghĩa vụ và chứng từ các lần thanh toán đã hoàn thành trước khi dùng cụm từ “đã hoàn vốn”.

14  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

NGUỒN TRA CỨU VÀ PHẠM VI PHÂN TÍCH

Bấm tên tài liệu để mở nguồn gốc. Văn bản nhà nước chứng minh quy định và sự kiện trong phạm vi của nó; thông tin chủ đầu tư hoặc đơn vị chào bán không thay báo cáo tất toán nhà đầu tư.

MÃ	VĂN BẢN VÀ CƠ QUAN
[1]	QUY ĐỊNH SỐ 15 NĂM 2024 • Ngưỡng vốn, đóng góp chính phủ, hiệu lực 01/07/2024
[2]	QUY ĐỊNH SỐ 21 NĂM 2025 • Mua chung và vốn chủ đầu tư
[3]	CƠ QUAN ĐẦU TƯ DI TRÚ • Các hướng đầu tư và biểu phí
[4]	LUẬT SỬA ĐỔI SỐ 3 NĂM 2019 • Điều 11 và mốc chuyển nhượng
[5]	CƠ QUAN ĐẦU TƯ DI TRÚ • Danh sách dự án phê duyệt và bị rút phê duyệt
[6]	CƠ QUAN PHÁT TRIỂN ĐẦU TƯ GRENADA • Báo cáo 2024, trang in 15–16
[7]	INTERCONTINENTAL HOTELS GROUP • Six Senses La Sagesse khai trương 12/04/2024
[8]	RANGE DEVELOPMENTS • InterContinental Grenada, kế hoạch dự án
[9]	RANGE DEVELOPMENTS GROUP • Cập nhật thi công, gồm tháng 10/2026
[10]	THÔNG BÁO 20/08/2024 • Thủ tục yêu cầu bồi thường dự án Kawana Bay

Ngày đối chiếu: 29/10/2026. Các phép tính do GBIIS trình bày theo giả định đã ghi; không phải lợi nhuận thực tế hoặc cam kết của các dự án. Phí GBIIS, luật sư và PL Group được loại trừ. Chi phí chưa xác định không được hiểu là bằng không.

15  /  PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ GRENADA  /  ĐỐI CHIẾU NGÀY 29 THÁNG 10 NĂM 2026

NGUỒN TRA CỨU VÀ PHẠM VI PHÂN TÍCH

Bấm tên tài liệu để mở nguồn gốc. Văn bản nhà nước chứng minh quy định và sự kiện trong phạm vi của nó; thông tin chủ đầu tư hoặc đơn vị chào bán không thay báo cáo tất toán nhà đầu tư.

MÃ	VĂN BẢN VÀ CƠ QUAN
[11]	THÔNG TƯ SỐ 2 NĂM 2025 • Giảm giá và tài trợ vốn không được chấp thuận
[12]	THÔNG TƯ SỐ 3 NĂM 2025 • Biện pháp đình chỉ nhận hồ sơ tại thời điểm đó
[13]	THÔNG TƯ SỐ 9 NĂM 2025 • Kết luận và khôi phục nhận đơn ngày 16/07/2025
[14]	HIDEAWAY TRUE BLUE • Các loại căn hộ và giá chào trên trang dự án
[15]	CƠ QUAN ĐẦU TƯ DI TRÚ • Giải đáp và các dòng phí cần đối chiếu
[16]	CHÍNH PHỦ DOMINICA • Thông báo trao đổi với Liên minh châu Âu ngày 28/10/2026
[17]	LIÊN MINH CHÂU ÂU • Quy định 2025/2441 sửa cơ chế đình chỉ miễn thị thực
[18]	MY GRENADA SOLUTIONS • Chào bán lợi ích tại Six Senses, không phải xác nhận tiền thực nhận
[19]	MY GRENADA SOLUTIONS • Chào bán InterContinental và khoản lợi nhuận trả trước

Ngày đối chiếu: 29/10/2026. Các phép tính do GBIIS trình bày theo giả định đã ghi; không phải lợi nhuận thực tế hoặc cam kết của các dự án. Phí GBIIS, luật sư và PL Group được loại trừ. Chi phí chưa xác định không được hiểu là bằng không.

THÔNG TIN LIÊN HỆ GBIIS

Global Immigration & Investment Solutions – Giải pháp Di trú và Đầu tư Toàn cầu (GBIIS). Thành viên Invest in the USA – Hiệp hội thúc đẩy đầu tư vào Hoa Kỳ (IIUSA) và Vietnam Chamber of Commerce and Industry – Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), theo thông tin doanh nghiệp cung cấp.

Email INFO@GBIIS.CA  •  Website WWW.GBIIS.CA
Việt Nam +84 938 056 088  •  Canada +1 416 566 6824.
GBIIS phối hợp với chuyên gia và luật sư có giấy phép; không phải công ty luật. Phân tích cần được áp dụng cùng hợp đồng, tư vấn thuế và pháp lý của giao dịch cụ thể.